Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Записки частного детектива

Странности городской застройки

Дознание с Ильдаром Исангуловым. Странности городской застройки.



Пепелище… Об отношении Администрации ГО г.Уфа к погорельцам: неисполнение решений судов по предоставлению квартир, нехватка социального жилья и социальных объектов, отсутствие маневренного фонда. Как выжить погорельцам?

С другой стороны, преференции застройщикам… На примере застройщика ООО «СтоиТЭК» и ЖК «Старый центр»: как и с какими нарушениями происходит освоение исторического центра Уфы. Изъятие частных домов и земель для «муниципальных нужд» для передачи застройщику. Какова муниципальная нужда, где интересы города?  Третья соборная мечеть. Медресе Хасания. Изъятие «для муниципальных нужд» для застройщика ООО «СтоиТЭК» объекта культурного наследия Дома имама Сатаева. Какова ценность данного дома, каково отношение к нему общественности? Снятие застройщиком ООО «СтоиТЭК» охранного статуса с дома Тихониных. Уничтожение Дома Кузнецовых с воротами. Странная позиция ФАС по РБ, возбуждение и прекращение дела. Расселение за счет средств бюджета. Фактически Администрация ГО г.Уфа РБ предоставляет ООО «СтоиТЭК» огромный беспроцентный коммерческий кредит.

Где логика и здравый смысл? С одной стороны преференции властей застройщикам, с другой стороны - противоположное отношение к погорельцам, гражданам, объектам культурного наследия, социальным объектам.
Записки частного детектива

Технологии «разводок» Администрации ГО г.Уфа

Как Уфимские чиновники изымают «для муниципальных нужд» частную собственность в пользу застройщиков

Счастливые обладатели частной собственности в г.Уфа часто пребывают в иллюзии о наличии и защите прав на владение и распоряжение недвижимым имуществом.

На самом деле никакой частной собственности нет, уфимские чиновники легко распоряжаются частными домами и земельными участками.

Рассмотрим, что требуется для того, что бы «отжать» любую городскую частную собственность (например, земельный участок и дом), создавая иллюзию видимости «законности».

Самым популярным инструментом уфимских чиновников для отъема частной собственности является эРТэшный договор с застройщиками.

Что это такое?

Договор Развития территории (РТ) – это договор между органом местного самоуправления и застройщиком.

Наглядно рассмотрим Договор 19-РТ от 31.09.2011г., заключенный между Администрацией ГО г.Уфа и застройщиком ООО «СтроиТЭК».

Из данного договора следует, что два юридических лица: Администрация ГО г.Уфа и частный застройщик ООО «СтроиТЭК», договорились между собой «развить»  застроенную городскую территорию.

Для чего решили, что весь частный сектор должен подлежать сносу!!!...  И все частные дома находящиеся на территории «развития» вносятся в вышеуказанный договор!!!...

По законам РФ частные физические и юридические лица, федеральные органы и органы местного самоуправления могут распоряжаться только своим имуществом, поэтому договариваться о распоряжении чужим имуществом никто не имеет права.
Collapse )

Продолжение следует...

Уфа, 2018. Перевод из нежилого в жилой фонд самостоятельно. Узаконивание перепланировки.

Продать нежилое помещение в ипотеку — невозможно, а покупатели с наличкой, — услышав что квартира в нежилом фонде, — безбожно пугались и исчезали с горизонта, либо просили 200 тысяч скидки. Ну и, кроме того, в нежилом помещении невозможно прописаться и налог на недвижимость значительно выше, чем у жилого фонда (за нашу квартиру 47м2 - 6600 р. за 2017-ый год) Ну так вот: начинаем с узаконивания перепланировки и никак иначе. Если перепланировки у вас не было, пропускаете пункты 1-5.
[продолжение]1. Едем на Блюхера 2/2 (приём граждан с 10 до 13:00) Центр городского дизайна — это тот орган, который и выносит решение о переводе. Очередей там не видел за 4 посещения. Берём "бегунок" — он для всех одинаковый:

image

Можно на Блюхера не ехать, скачать здесь

2.Начинается всё с БТИ: Вам нужен техпаспорт БТИ самый первый, — изначальный — при сдаче застройщиком объекта в БТИ. И техпаспорт ПОСЛЕ вашей перепланировки. Эти два техпаспорта понадобятся проектировщикам что бы сделать "Проект перепланировки переводимого в жилой фонд помещения" (либо просто проект перепланировки) - мы сделали Проект два-в-одном, по рекомендации из Центра дизайна. Я заказывал копию старого погашенного паспорта в БТИ на ул. Бессонова 26а, стоит такой 3200...3500. Там, типа, у каждого листочка свой прейскурант. Мне повезло, я заказал два листа, но техник по ошибке сделал весь паспорт. Делать надо ВЕСЬ паспорт. Вот сама планировка:

2018_03_08_014740

3.Вообще, самое главное здесь — это проект и техническая экспертиза (тех.экспертиза нужна, если задеты несущие конструкции). Тут никакой рекламы: я делал оба документа в "Проект центр" на Блюхера, отдал 5 т.р. за проект и 5 за техническое заключение. (делать надо три экземпляра проекта и два техэкспертизы) Приезжали, осматривали, фотографировали. Времени ушло около трёх недель. Если кто-то делает быстрее, дешевле и имеет СРО, то напишите мне и я отредактирую эту статью. Редактирую: написали из АР-ГРУПП (8 марта,12), пишут, что проект от 2500 р., а обследование 2000 р. Если это неправда, напишите мне комментарий.
У Вас на руках будет три экземпляра проекта и техническое заключение об состоянии несущих конструкций, поэтому, один проект сразу же несёте на согласование в СЭС (находится по ул. Шафиева 7 ufases.ru) - цена 1500 р., а второй экземпляр - на согласование в вашу Администрацию, где один экземпляр проекта останется в архиве (я относил по адресу переводимой недвижимости в Дёмскую администрацию на Ухтомского 3 - бесплатно). В течение 1-2-3 недель с вами свяжутся. В моём случае к нам домой приходил специалист из администрации и осматривал перепланировку на предмет отсутствия грубых нарушений как то: вынос радиаторов отопления на балкон, перенос моек в зал и т.п. В целом, при том что у нас радиатор отопления перенесен зеркально в другую сторону, демонтировано окно между балконом-кухней и проделан дополнительный выход на балкон в несущей стене - нам всё согласовали. Вот как наша перепланировка выглядит:

4ch5_ZC1t_jpg

4. Как я писал выше, один экземпляр проекта остался в архиве администрации. А тот что побывал в СЭС — нам его вернули и мы отнесли его главному инженеру в ЖЭУ, где в специальной графе "СОГЛАСОВАНИЕ" они отписали, что не возражают против перепланировки и перевода в жилой фонд (это тоже согласование в ЖЭУ). Так же, берёте в ЖЭУ копию поэтажного плана, просите её заверить печатью и подписью гл. инженера. Согласовывать Проект в Управление земельными имуществами и в МУП ЕРКЦ не нужно — бегунок, в целом, не совсем точный. Далее нужно сделать копии обоих паспортов БТИ, копию правоустанавливающего документа (выписка из ЕГРН), — в общем копии всего, кроме Проекта и Технического заключения. И вот теперь вы отвозите всё в Центр дизайна в 4-е окно, пишете заявление на узаконивание перепланировки — я шёл именно таким путём. Через 28 дней, я получил вот такого вида согласование перепланировки:

2 2

5.С этим согласованием тотчас же я отправился в БТИ на Бессонова, там в окне приёма граждан заказал Техплан (не путайте ТЕХПЛАН с ТЕХПАСПОРТОМ) с новыми расчётами площади. Стоит 1870 руб. ждать его 10 дней. Плюс они сделали отметку в моём Старом техпаспорте о том, что перепланировка узаконена. (В БТИ можно пробовать приходить с подарками, чтобы ускорить). При этом понадобились: один экземпляр согласования, старый техпаспорт и экземпляр проекта. Потом с ним (с новым техпланом) идёте в МФЦ, подаёте заявление на "Внесение изменений объекта недвижимости" (оплачивать пошлину не требуется), чтобы в росреестр внесли данные о новой площади по объекту недвижимости (делали дней 10). Через 10 дней мне выдали выписку из реестра Всё! Перепланировка узаконена!

Перевод в жилой фонд:
(для тех, кто идёт на перевод в жилой фонд без перепланировки, - вам всё равно понадобится "Проект переводимого в жилой фонд помещения", но уже без технического заключения о несущих конструкциях. И проект, так же, необходимо согласовать в СЭС, Администрации и ЖЭУ, см пункты 1-5)
6. Как только я получил выписку из реестра, — я сразу же отправился снова в БТИ, — там в моём старом техпаспорте в таблице "собственники" вписывают ФИО владельца (стоит 200 рублей, делается 5 минут). Площадь изменилась: стало на 1 м2 меньше - не знаю почему, но это, думаю, не имеет значения. Потом сразу же едем в Центр дизайна, отдаём новую выписку, наш старый техпаспорт с отметкой о законной перепланировке и пишем заявление о переводе в жилой фонд. Нужны так же копии всего, кроме проекта. Через 2 недели мне выдали Уведомление о переводе в жилой фонд и Решение "Межведомственной комиссии о переводе в жилой фонд" - с этими бумагами снова идёте в окно 2 Центра Дизайна чтобы получить Постановление Администрации города о переводе в жилой фонд (не знаю почему, но это делается через центр дизайна). И снова ждём пару недель. Не теряя времени, едете в Главархитектуру и заказываете там Адрес. Делают бесплатно, 10 дней ждать. И всегда с собой возите весь портфель - мало ли что могут попросить.
7. Получив постановление о переводе, сразу же едете в БТИ за техпланом и обязательно подскажите инженеру, чтобы записал диск в реестр как "Внесение изменений объекта недвижимости", плюс заказываете Техпаспорт (без выезда) на жилое помещение (стоит около 1800 р.). Снова ждём, но можно ускорить - это как получится.
8. Получив диск и техплан с паспортом - тут же отправляетесь в МФЦ и подаёте заявление о "внесении изменений объекта недвижимости" в росреестр - ждёте дней 7..10 - и всё, как только вы получили выписку из реестра, можете открыть шампанское!
Кадастровый номер остаётся прежний - право собственности новое не возникает, а значит и налоговый период 5 лет исчисляется с момента покупки данной недвижимости, а не с момента регистрации жилого помещения. Все вопросы пишите в комментариях. А так же рекомендую ознакомиться с поправками "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 03.08.2018 N 340-ФЗ (последняя редакция) возможно вся эта процедура станет упрощённой. И не забывайте, если вы попадаете под налог при продаже, что нельзя занижать сумму продажи квартиры менее 70% от кадастровой стоимости (кадастровая стоимость на январь месяц в год сделки), иначе будет штрафной налог.

Записки частного детектива

Хроники расселения граждан из аварийного жилья - Аксакова 96/5

Хроника расселения

В феврале 2008г. Вагаповой Нурсилей Мухаметовной была приобретена жилая площадь по адресу: г.Уфа, ул. Аксакова д.96/5 кв…

Данную жилую площадь новый собственник предоставила своей сестре с двумя детьми.

Далее дом попадает в жернова программы по расселению ветхого и аварийного жилья.

Соглашение Администрации с Вагаповой Н.М. о предоставлении другого жилья не достигнуто. Решением суда имущество не изъято, денежная компенсация ей не предоставлена…

В декабре 20013 – январе 2014 года дом сносят.

Трагедия семьи сестры Вагаповой Н.М… (Семейную трагедию раскрывать и рассматривать не будем, рассмотрим только правовые аспекты).

Институт частной собственности

Думая, что живет в правовом обществе, Вагапова Н.В. начинает жаловаться в МВД, ФСБ, Прокуратуру, депутатам и даже постоянному уполномоченному при ООН В.И. Чуркину! и конечно В.В.Путину!



Найдено в просторах интернета...
Collapse )

Продолжение следует…
Записки частного детектива

Жилой Комплекс Старый Центр Уфа – Технология уничтожения объектов культурного наследия

в начало

Технология уничтожения объектов культурного наследия

Троянcкий конь


«Василий: (читает письмо) И что делать с помещиками?
Ленин: Выгонять! Пусть выгоняют всех.
Василий: А вот он дальше пишет: «Хотели их гнать, а потом решили и всех поубивали».
Ленин: Ага. Ну что же, очень толковое письмо».
Ленин в Октябре

Технология  «Троянский конь» нами была уже описана в предыдущих главах (17, 18, 20, 21). Но, как говориться: - повторенье мать ученья…

Данная технология была применена при уничтожении исторически ценного здания по адресу ул. Нуриманова д.10.

P1150595.JPG
Collapse )

В следующей главе рассмотрим технологию «Сделка с условием», которая была применена при уничтожении Дома Кузнецовых с воротами - ул. Мажита Гафури, д. 69.

Продолжение следует...

Коллапс малоэтажного строительства

Проблема со сворачиванием строительства, в связи с текущим кризисом на рынке недвижимости, касается не только крупных застройщиков, на которых мы привыкли обращать внимание. На рынке жилой недвижимости есть ещё одна очень значительная сила, которую, обычно, упускают из вида – частные мелкие застройщики, которые строят коттеджи и (те самые) таунхаусы.

Кто-нибудь скажет: «Да о чём здесь говорить? Какие там объёмы?! Мелочь!» и будет совершенно не прав. Частные застройщики – это от трети до половины от всего вводящегося в эксплуатацию жилья. Ещё раз: от трети до половины. В это трудно, обычно, сразу поверить, но это так – эти  самые, незаметные, как муравьи копошащиеся в «частном секторе» и в пригородах рабочие, в совокупности всегда дают стране жилья почти столько же (а иногда и больше!), сколько все эти крупные домостроительные комбинаты вместе взятые. Например, по данным Федеральной службы государственной статистики на период январь-июль 2016 года общий объём введённого в эксплуатацию жилья в России составляет 37 216,6 тыс.кв.м. (-7,4% к соответствующему периоду прошлого года), из них введено населением 16 333,2 тыс.кв.м. (-16,1% к соответствующему периоду прошлого года), что составляет, как нетрудно подсчитать, примерно 44% от общего объёма введённого в эксплуатацию жилья. При этом, в некоторых регионах, этот процент частного строительства значительно превышает половину – на юге страны, и картина ровно противоположная на севере. Вместе с тем, после 2000 года доля построенного и введённого в эксплуатацию населением жилья устойчиво составляет, в среднем, 40-45% от общего объёма строительства.

159698_900.jpg

И весь этот огромный объём малоэтажного строительства сейчас рухнет. Он обвалится намного стремительнее, чем рынок «многоэтажек». Во-первых, потому что у мелких частных застройщиков почти нет никакого «запаса прочности», чтобы строить впрок и ждать, когда рынок выправится и появятся покупатели. Во-вторых, потому что… Но, давайте, второй пункт распишу подробнее.
Collapse )

Мой дом – моя крепость? Наивные ипотечники и кое-что ещё интересное

27.04.15_shrift.jpg

Короткий ликбез про внутренние механизмы банков, при выдаче ипотечных кредитов, а также ещё несколько маленьких хитростей, понимание которых может Вам здо́рово помочь в некоторых ситуациях

Существует достаточно распространённое (как я недавно узнал) в корне неверное заблуждение обывателей о том, что, якобы, при покупке квартиры в ипотеку банк каким-то особым способом дополнительно проверяет «юридическую чистоту» квартиры. И, дескать, в связи с этим, такие покупки каким-то особым образом становятся более безопасными. Это не так.

Да, банк проверяет документы на квартиру, но не тщательнее, чем если бы вы их показали бы любому другому компетентному юристу из десятков, существующих в любом крупном городе, юридических контор.

И тут нужно понимать кое-что.
Collapse )

Кризис рынка недвижимости

Два года назад я сванговал, что цены на недвижимость значительно упадут. Цены действительно значительно просели, но далеко не до тех пределов, на которые я рассчитывал. Почему? Этому есть несколько объяснений.



По всем законам рынка цены на недвижимость должны были значительно упасть, так как спрос ужался в несколько раз, денег у людей нет и время «экспонирования» недвижимости стало увеличиваться до неприличных сроков – казалось бы, самое время скидывать цены, но они особо не падают. Почему?

Нет, понятно, если «цену держит» хозяин квартиры, для которого эта квартира – его единственный актив, и он намерен за него выручить максимальную сумму; и он готов ждать ещё сколько угодно, но дешевле, чем намерен, не продаст. То же самое касается и тех, кто, продавая, собирается что-то купить – им надо найти объекты по сопоставимым ценам: то есть, если они скостили цену покупателям, то и им взамен требуется объект по сниженной цене, а дисконтировать готовы, опять-таки, не все. Это всё понятно. Но почему застройщики-то не снижают цены?! Им ведь нужен, казалось бы, оборот и у них есть возможность снижать цену до тех пор, пока у них остаётся прибыль. Но этого не происходит. Почему?!

Ответ, как ни странно, оказался достаточно прост.
Collapse )

Яркая пробка?

Кстати, раз уж речь зашла о «пробках», тут же вспомнил, как я намедни ездил к своим друзьям в мкрн «Яркий», где они купили себе квартиру, на несколько запоздалое новоселье, так сказать.



Для начала, нужно отметить, что всё там (в новом микрорайоне) очень даже неплохо – намного лучше, чем я ожидал, если честно. Компактный жилой массив расположился практически на голом, но, при этом, очень живописном месте в пригороде Уфы в окружении озёр и лесов, не доезжая Дёмы. При этом, два озера, между которыми возводится микрорайон, вполне себе приличного размера (старицы р. Дёмы, как я понимаю), а лес, конечно, достаточно жиденький вокруг (но, а откуда там чащам-то взяться, да?!)

Амбициозные планы застройщика обещают не только новые жилые кварталы, но и самое разнообразное комфортное «общественное пространство», где будут присутствовать в том числе лодочные станции с пирсами, пляжи и обустроенные набережные, 2 крупных развлекательных комплекса, а также большая парковая зона и широкие пешеходные аллеи, спортивно-детские площадки, спортивная школа(?!), школа искусств(?!!), 4 общеобразовательные школы(??!!!) и 9 детских садов(???!!!!)

[Существенное примечание]
Примечание: поражённый обилием обещанной инфраструктуры, не могу не отметить, что в этом месте меня одолевают смутные, но настойчивые сомнения, так как, исходя из практики, в 99,9% случаев ничего из подобного, торжественно обещанного, в жизнь не претворяется (кроме детских площадок во дворе и строений коммерческого использования), так как, чаще всего, по условиям развития территории, все громогласно заявленные и красиво нарисованные на планах и картинках компьютерной визуализации объекты соц/культ назначения должен строить (финансировать полностью или частично) вовсе не застройщик, а город. А у «города», как мы не раз слышали, на всю эту «фигню» денег, почему-то, нет.



Больше всего ржу не могу по поводу 6 (шести!!!) прекрасно прорисованных мостов по направлению к футбольному полю в лесу gigi.gif lol.gif

Единственное чего я с горячим нетерпением жду в своей жизни, так это наступления того благословенного момента, когда за подобную наглую и откровенную ложь можно будет недобросовестных предпринимателей привлекать к значительной ответственности и/или принудительно обязывать исполнять все свои рекламные обещания в натуре. А если то же самое станет возможно требовать и от политиков – то это будет означать торжество «царства справедливости» на земле gigi.gif rulez.gif

Тут, кстати, у меня появилось по этому поводу ещё несколько мыслей, но о них в другой раз.


Микрорайон «Яркий» запомнился мне не только броской раскраской фасадов, но и яркой запоминающейся отделкой входных групп, а также длинных коридоров на всех этажах – я такого в эконом-сегменте (а в планировках «Яркого» преобладают маленькие однокомнатные квартиры-студии) ещё в Уфе не видел. Достойна отдельного упоминания оригинальная выкладка плитки на первом этаже – понравилось (фото не сделал). В общем, недорого, но приятно – тем, кому хочется «дёшево и сердито» :)))

Первые этажи уже все освоены арендаторами – район вполне жизнеспособный, оказывается, активно развивается…



У всего этого есть только одно, сразу мною подмеченное и ярко выделяющееся, «но».
Collapse )
Жилищный комплекс, скандал, Парковый, СУ-10, Уфа

Жителям микрорайона «Парковый» города Уфы объявили войну

Военные события на Донбассе не просто потрясли народ России, они изменили менталитет российского народа. Истинные человеческие качества души, заваленные плитами коммерческих ценностей, люди стали разбирать собственными силами. Россия веками стояла на фундаменте межконфессионального согласия, национальной сплоченности и веры в процветание. Но этой платформой все чаще стали пользоваться люди, чьи интересы не соответствуют задачам нашей Родины.
Именно они, нарушая законы, по взаимной договоренности с «власть имущими» расплачиваясь за денежной массой, продолжают разрушать наш хрупкий мир, разжигая очаги народного волнения в самых непредсказуемых местах.
Collapse )